RSS

Городской портал госуслуг
  • вконтакте
  • facebook
  • твиттер

Налоговое стимулирование спроса на рынке жилой недвижимости г. Москвы

С 1 января 2016 года Законом г. Москвы от 05.11.2003 №64 «О налоге на имущество организаций» (далее - Закон г. Москвы) установлен порядок определения налоговой базы по кадастровой стоимости в отношении жилых домов и жилых помещений, не учитываемых на балансе организаций в качестве объектов основных средств. В течение 2 лет со дня принятия указанных объектов к бухгалтерскому учету налогоплательщикам предоставляются «налоговые каникулы» (п. 4 Статьи 1.1 Закона г. Москвы). В предшествующих периодах (2015 год и ранее) указанные категории недвижимого имущества не подлежали налогообложению.

Введение особого порядка определения налоговой базы идейно обусловлено необходимостью налогового стимулирования продаж застройщиков в условиях неблагоприятной макроэкономической ситуации. Дополнительный фактор принятия поправок в Закон г. Москвы – возможность количественного расширения налоговой базы.

Исторически строительная отрасль, в частности рынок жилой недвижимости, являлась одним из наименее защищенных от внутренних шоков видов экономической деятельности. В современных экономических условиях фактором, оказывающим существенное воздействие на развитие рынка жилой недвижимости, является сокращение платежеспособного спроса. Применительно к московскому рынку жилой недвижимости тенденция снижения платежеспособности покупателей усугубляется существенными объемами предложения.


Согласно данным инвестиционно-риэлторской компании «Est-a-Tet», в 2013-2016 гг. динамика объема предложения на первичном рынке жилой недвижимости в столичном регионе демонстрировала повышательный тренд (с 1,5 млн кв. м. за 9 месяцев 2013 года до 2,8 млн кв. м. за 9 месяцев 2016 года). За 9 месяцев 2016 года совокупный прирост предложения новостроек и апартаментов в старых границах г. Москвы достиг 22,5% (относительно показателя 9 месяцев 2015 года). Положительная динамика объема предложения на фоне существенного сокращения темпов ввода жилой недвижимости
(-22,4% относительно показателя 9 месяцев 2015 года) свидетельствует о существующем дисбалансе на рынке жилой недвижимости (см. график №1).

Теоретический баланс на рынке жилой недвижимости достижим посредством стимулирования спроса (в частности снижения цены предложения). Согласно данным инвестиционно-риэлторской компании «Est-a-Tet», в 2013-2016 гг. динамика средневзвешенной цены предложения демонстрировала высокую волатильность (локальные экстремумы достигнуты в 4 квартале 2013 года и в 1 квартале 2015 года, см. график №2). Отрицательная динамика цен в течение 2015 года (-14,9% в 4 квартале 2015 года относительно 1 квартала 2015 года) частично способствовала вымыванию наиболее ликвидного предложения с рынка первичной жилой недвижимости (совокупный прирост предложения по результатам 9 месяцев 2016 года на 80,0% ниже аналогичного показателя 2015 года). Начиная с 1 квартала 2016 года динамика цен и предложения сонаправлена.


Фактически достижение равновесных значений на рынке первичной жилой недвижимости затруднено снижением покупательской способности населения (реальные располагаемые доходы москвичей, согласно данным Мосгорстата, сокращаются с 2014 года) и изменением структуры сделок. Доля покупателей со свободными денежными средствами в г. Москве сократилась с 40% в 2015 году до 20% в 2016 году, доля альтернативных сделок возросла за аналогичный период с 25% до 35%, доля ипотечных – с 35% до 45%.

Рассмотренные данные об экономической ситуации на рынке первичной жилой недвижимости, в частности рост средневзвешенных цен в течение 9 месяцев 2016 года на фоне тенденции к сохранению избытка предложения, свидетельствуют об отсутствии видимых признаков эффективности применения 2-х летних «налоговых каникул» в качестве инструмента налогового стимулирования продаж застройщиков.

Коммерческая стратегия застройщиков первоначально настроена на оптимальные сроки реализации продукции (динамика выручки застройщика находится в прямой зависимости от коэффициента оборачиваемости активов, в частности денежных средств, получаемых с продаж). Ситуация, при которой жилые помещения, введенные в эксплуатацию более 2-х лет назад, числятся на балансе застройщика, свидетельствует об отсутствии ликвидности данных активов и, соответственно, о необходимости существенного ценового стимулирования спроса на данные объекты.

Механизм налогового стимулирования продаж жилых домов и помещений, призванный способствовать росту продаж жилой недвижимости, заключается в повышении издержек застройщиков за счет вовлечения в «налоговый оборот» остатков нереализованной продукции. Исходя из установленной на 2017 год ставки налогообложения (1,4%) и интервальном значении кадастровой стоимости[1], дополнительные налоговые издержки застройщика на 1 кв. м. жилой недвижимости ежегодно составят 1-3,3 тыс. рублей.

Теоретически эффективность данного механизма налогового стимулирования заключается в возможности оказать давление на уровень спроса посредством предоставления дисконта к текущим ценам предложения. На практике это означает, что эффективность рассматриваемого механизма налогового стимулирования заключается в росте налоговых издержек застройщика, которые увеличивают цену и снижают привлекательность объекта. В условиях «падающего» рынка застройщик заинтересован быстрее переложить налоговое бремя на конечного потребителя, реализовав объект недвижимости по сниженной цене.

Фактически, экономическая целесообразность предоставления дисконта застройщиком находится в пределах налогового рычага воздействия на продажи
(1-3,3 тыс. рублей за 1 кв. м. / год). В настоящий момент снижение цены предложения в заданном интервале экономически необоснованно в связи с неспособностью оказать реальное воздействие на уровень спроса на жилую недвижимость (размер дисконта не позволяет компенсировать сокращение реальных располагаемых доходов населения).

Дополнительным фактором принятия поправок в Закон г. Москвы являлась возможность количественного расширения налоговой базы. Согласно предварительным данным, совокупная площадь жилых помещений, потенциально попадающих под новый порядок налогообложения в 2017 году, составляет 1 млн. кв. м. Исходя из установленной на 2017 год ставки налогообложения (1,4%) и интервальном значении кадастровой стоимости, прогнозируемый объем дополнительных поступлений по налогу на имущество организаций (далее – ННИ) за 2017 год в бюджет г. Москвы колеблется в интервале от 1,0 до 3,3 млрд рублей.

Одновременно стоит учитывать, что, согласно пп. 1 п. 1 ст. 264 НК РФ, ННИ является расходом компании, учитываемым в целях налогообложения. Прогнозируемый объем недопоступлений в бюджет г. Москвы по налогу на прибыль организаций за счет учета в целях налогообложения расходов организаций по ННИ в 2017 году составит от 181,4 млн рублей до 594,7 млн рублей. Дополнительным бюджетным риском г. Москвы является возможность принятия застройщиками части жилой недвижимости к учету в качестве объектов основных средств и последующие включение амортизационных отчислений по данным объектам в состав расходов, учитываемых в целях налогообложения прибыли. Данный риск, по предварительным оценкам, способен полностью нивелировать[2] положительный эффект роста собственных доходов г. Москвы по ННИ.

С учетом вышеизложенных обстоятельств, идея количественного расширения налоговой базы по ННИ за счет налогообложения остатков нереализованных объектов застройщиков является противоречивым механизмом наращивания собственных доходов консолидированного бюджета г. Москвы.

Вместе с тем, аналогичный порядок налогообложения предусмотрен налоговым законодательством других субъектов Российской Федерации, обладающих высоким инвестиционным потенциалом (в частности г. Санкт-Петербурга и Московской области). Репликация такой практики налогообложения на фоне выявленных бюджетных и экономических противоречий, предопределяет необходимость регулярного мониторинга эффективности подобных механизмов налогового стимулирования.


[1] Интервал между минимальным значением кадастровой стоимости (72,0 тыс. рублей) и средневзвешенной ценой предложения 1 кв. м. жилой недвижимости в 3 квартале 2016 года в г. Москве.
[2] Оценочное значение риска колеблется в интервале от 432,0 млн рублей до 3 434,1 млн рублей в зависимости от размера заложенной в расчет кадастровой стоимости и метода начисления амортизации.